L’exonération IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Toutefois, certains biens ou droits immobiliers peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale, à condition de remplir des critères précis fixés par l’administration fiscale.

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L’un des cas les plus courants d’exonération concerne les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle. Lorsqu’un immeuble est indispensable à l’exercice d’une activité libérale ou commerciale, et que cette activité est réellement exercée à titre principal, le bien peut être totalement exclu de l’assiette de l’IFI.

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Autre cas : les parts de sociétés opérationnelles. Lorsque l’immobilier est détenu au travers d’une société dont l’activité est principalement industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et que l’immobilier est nécessaire à cette activité, les parts peuvent bénéficier d’une exonération partielle, sous certaines conditions (notamment si le contribuable y exerce une fonction dirigeante).

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Les biens détenus en nue-propriété bénéficient également d’un traitement spécifique : seul l’usufruitier est imposable à l’IFI, ce qui permet à certains contribuables d’organiser une transmission anticipée tout en sortant l’actif immobilier de leur assiette taxable.

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D’autres régimes spécifiques existent, comme l’exonération partielle ou totale des bois, forêts et parts de groupements forestiers, ou encore celle applicable aux monuments historiques ouverts au public, sous conditions.

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Enfin, certaines stratégies patrimoniales, comme la mise en place d’une holding animatrice ou le recours à des engagements Dutreil, permettent indirectement de neutraliser l’impact de certains actifs immobiliers sur l’IFI, dans un cadre plus global de gestion de patrimoine.

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En résumé, l’exonération d’IFI repose sur une analyse fine de la nature des biens, de leur usage, de leur mode de détention, et doit s’intégrer dans une stratégie patrimoniale sur-mesure, respectueuse des textes et des objectifs du redevable.

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Nos conseillers en gestion de patrimoine pourront vous guider.

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⚠️ Les pièges à éviter avec l’exonération IFI

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L’exonération d’IFI peut considérablement alléger la pression fiscale des contribuables fortunés, mais elle nécessite une maîtrise rigoureuse des règles, sous peine de redressements fiscaux parfois lourds.

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Le premier piège est de surestimer l’éligibilité des biens professionnels. Pour qu’un bien immobilier soit exonéré au titre de l’usage professionnel, il ne suffit pas d’en faire un usage ponctuel ou secondaire. L’activité doit être exercée à titre principal, de façon effective, et générer plus de 50 % des revenus professionnels du contribuable. À défaut, l’administration requalifie fréquemment les biens comme imposables.

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Autre écueil courant : la détention via une société opérationnelle. Pour que les parts soient partiellement exonérées d’IFI, la société doit exercer une activité strictement commerciale, industrielle, agricole ou libérale. Une société civile, même partiellement active, ou détenant des actifs immobiliers non nécessaires à l’exploitation, peut rendre les parts totalement ou partiellement taxables.

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La fonction de direction exercée dans la société est également cruciale. Pour prétendre à l’exonération sur des parts de sociétés opérationnelles, le redevable doit y exercer une fonction effective de gérance ou d’administration, rémunérée et cohérente avec son implication réelle. Un poste fictif ou symbolique sera facilement contesté par l’administration.

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Concernant les biens détenus en nue-propriété, certains contribuables pensent à tort qu’ils ne sont jamais imposables. Or, si le démembrement est artificiel ou récent, l’administration peut requalifier l’opération en donation déguisée ou considérer l’usufruit comme conservé indirectement.

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Enfin, de nombreuses exonérations supposent le respect de conditions documentaires et déclaratives strictes. L’absence de justificatifs (statuts, baux, attestations d’usage, preuve de direction effective, etc.) peut entraîner une remise en cause totale des exonérations, même si les conditions de fond sont respectées.

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En résumé, l’exonération IFI est un outil puissant d’optimisation patrimoniale, mais qui exige une préparation technique, une documentation solide et une cohérence globale dans la structure patrimoniale du contribuable.

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Notre cabinet en gestion de patrimoine pourra vous éviter les pièges.

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FAQ – Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

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Qu’est-ce que l’IFI ?

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L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’ISF depuis le 1er janvier 2018.
Il concerne uniquement les biens et droits immobiliers non professionnels, détenus au 1er janvier de l’année, par les personnes physiques domiciliées en France (et parfois à l’étranger).

➡️ Il s’applique à partir d’un patrimoine net taxable de 1,3 million d’euros.

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Qui est exonéré de l’IFI ?

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Sont totalement ou partiellement exonérés de l’IFI :

• Les biens professionnels (sous conditions strictes),

• Certains biens ruraux (terres agricoles, bois et forêts, baux ruraux à long terme),

• Les logements détenus via des sociétés d’exploitation (SCI, SARL de famille) si l’activité est professionnelle,

• Les biens détenus via des contrats d’assurance-vie non démembrés,

• Les parts de SCPI, OPCI ou foncières déjà taxées à l’actif.

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Comment savoir si je suis assujetti à l’IFI ?

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Vous êtes assujetti à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable excède 1,3 million € au 1er janvier.

💡 Pour savoir si vous êtes concerné :

• Évaluez l’ensemble de vos biens immobiliers (résidence principale, secondaire, locatifs…),

• Déduisez les dettes immobilières,

• Appliquez les abattements éventuels (résidence principale, biens ruraux…).

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Quel abattement est applicable à l’IFI ?

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Voici les principaux abattements et exonérations :

Type de bienAbattement

Résidence principale30 % de la valeur vénale

Biens ruraux loués à long terme75 % à 100 %, selon le cas

Biens professionnels100 % si conditions remplies

Locaux commerciauxSoumis à IFI sauf s’ils sont professionnels

Biens loués meublés (LMNP)Taxables sauf cas de LMP (loueur pro)

Assurance-vieExonérée si non démembrée ou sans unités immobilières

SCI à prépondérance immobilièreTaxable à proportion de la valeur des immeubles

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Qu’est-ce qu’un bien professionnel exonéré d’IFI ?

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Un bien immobilier est exonéré d’IFI en tant que bien professionnel s’il :

• Est indispensable à l’activité professionnelle principale,

• Est détenu par l’exploitant directement ou via une société opérationnelle,

• Et que cette activité constitue la source principale de revenus.

💼 Exemple : un artisan détenant son local commercial utilisé à plein temps est exonéré d’IFI sur ce bien.

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Un retraité peut-il bénéficier de l’exonération IFI pour un bien professionnel ?

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❌ En principe non.
L’exonération IFI au titre de bien professionnel cesse dès que l’activité s’arrête.
Un retraité ne bénéficie plus du statut de professionnel, sauf cas spécifiques (exploitation agricole en fermage, maintien d’une activité déclarée…).

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Quelle exonération pour les terres agricoles ?

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• Terres agricoles en pleine propriété :
  ➤ 75 % d’exonération si louées par bail à long terme (18 ans minimum),
  ➤ 100 % si bail de plus de 25 ans et conditions remplies.

• Groupements fonciers agricoles (GFA) :
  ➤ 75 % jusqu’à 101 897 €, puis 50 % au-delà.

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Quelle exonération pour un bien loué sous bail rural à long terme ?

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✅ Les baux ruraux à long terme (18 ans et plus) permettent une exonération de 75 % de la valeur du bien dans le calcul de l’IFI,
➡️ Et même jusqu’à 100 % si le bien est transmis et loué dans certaines conditions.

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Les biens en location sont-ils exonérés d’IFI ?

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Non, pas par défaut.
Mais :

• Un bien loué meublé en LMP (loueur professionnel) peut être exonéré si toutes les conditions sont réunies (recettes > 23 000 €, activité principale, inscription RCS),

• Les biens loués nus sont pleinement taxables à l’IFI, sauf exonérations spécifiques (rural, professionnel…).