Pinel / Pinel+

Le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation immobilière mis en place pour encourager l’investissement locatif dans le neuf, tout en soutenant la construction de logements dans les zones tendues. Il permet aux particuliers qui achètent un bien immobilier neuf (ou réhabilité à neuf) et s’engagent à le louer pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée d’engagement.

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Depuis 2023, le dispositif Pinel classique offre des réductions fiscales dégressives :

• 9 % du prix du bien pour un engagement de 6 ans,

• 12 % pour 9 ans,

• 14 % pour 12 ans.

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Ces taux sont inférieurs à ceux qui s’appliquaient auparavant. Pour bénéficier du Pinel dans sa forme optimale, l’investisseur peut opter pour la version Pinel+, à condition de respecter des critères renforcés en matière de performance énergétique (RE 2020), de confort (surface minimale, présence d’un espace extérieur privatif), ou de localisation dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).

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Le montant de l’investissement éligible est plafonné à 300 000 € par an et 5 500 €/m², et le logement doit être situé dans une zone éligible (zones A, A bis ou B1 principalement). Les loyers sont plafonnés, tout comme les ressources des locataires, afin de maintenir une vocation sociale à ce dispositif.

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Le Pinel est souvent utilisé dans le cadre d’une stratégie patrimoniale long terme, combinant réduction d’impôt, constitution de patrimoine immobilier, et perception de loyers. Il est également compatible avec un financement à crédit, ce qui permet d’optimiser l’effet de levier.

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Pinel+ se distingue par une volonté de montée en gamme, tant sur la qualité de construction que sur l’impact environnemental, alignant l’investissement locatif sur les nouvelles normes du logement durable.

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Nos conseillers en gestion de patrimoine pourront vous guider.

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⚠️ Les pièges à éviter avec le dispositif Pinel / Pinel+

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Le dispositif Pinel et sa version Pinel+ offrent une réduction d’impôt attractive, mais plusieurs pièges peuvent en limiter les bénéfices si l’investissement est mal préparé.

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Le premier écueil est de se focaliser uniquement sur l’avantage fiscal, sans analyser la qualité intrinsèque du bien immobilier. Certains programmes neufs sont vendus à des prix surévalués, notamment dans les zones tendues, ce qui peut compromettre la rentabilité globale à long terme. Il est essentiel de vérifier le prix au m², la localisation réelle, et le potentiel locatif du bien.

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Un autre piège est de mal anticiper les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ces plafonds peuvent restreindre le nombre de candidats éligibles à la location, en particulier dans les zones où le marché locatif est tendu mais pas social. Une vacance locative prolongée peut annuler le gain fiscal recherché.

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Il faut aussi prêter attention à la conservation du bien pendant la durée d’engagement. Toute rupture de la location (non-respect des délais, revente anticipée, changement de locataire non conforme) peut entraîner la perte de l’avantage fiscal et une régularisation des réductions d’impôt déjà obtenues.

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Concernant le Pinel+, les critères techniques à respecter (RE 2020, surfaces minimales, espace extérieur, double exposition) peuvent être exigeants. Un oubli ou une non-conformité dans le dossier administratif ou architectural peut entraîner l’inéligibilité au bonus fiscal, sans possibilité de régularisation.

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Enfin, de nombreux investisseurs omettent de vérifier la cohérence du dispositif avec leur propre fiscalité. Le Pinel est plus efficace pour les foyers situés dans des tranches marginales d’imposition élevées. Pour des revenus modestes ou proches du plafond de niches fiscales (10 000 €/an), le bénéfice réel peut être limité.

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En résumé, pour réussir un investissement Pinel ou Pinel+, il faut considérer le projet dans sa globalité : qualité du bien, cohérence fiscale, stratégie patrimoniale, et respect strict des conditions du dispositif.

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Notre cabinet en gestion de patrimoine pourra vous éviter les pièges.

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FAQ – Loi Pinel & Pinel Plus 2025

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Qu’est-ce que la loi Pinel ?

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en investissant dans un logement neuf ou rénové, mis en location nue à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.

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Qu’est-ce que la loi Pinel 2025 (Pinel Plus) ?

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La loi Pinel classique a pris fin en décembre 2024.
Depuis 2023, seuls les investissements réalisés en Pinel+ permettent de bénéficier des taux pleins de réduction d’impôt :

• 12 % sur 6 ans,

• 18 % sur 9 ans,

• 21 % sur 12 ans.

Le Pinel+ impose des critères plus exigeants : performances énergétiques, qualité d’usage, surface minimale, espaces extérieurs, exposition…

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Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

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Pour bénéficier du dispositif Pinel (ou Pinel+), il faut :

• Acheter un bien neuf ou réhabilité dans une zone éligible (A, A bis, B1),

• Louer le bien nu, à usage de résidence principale,

• Respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire,

• S’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans,

• Réaliser l’achat avant le 31 décembre 2024 (pour Pinel classique),

• Respecter les exigences de qualité Pinel+ pour conserver les taux avantageux après 2024.

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Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

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InconvénientDétail

📉 Rentabilité souvent modéréeLoyers plafonnés, zones parfois tendues

📍 Localisation stratégique obligatoireUne mauvaise zone = vacance locative

🛠 Contraintes techniques Pinel+Normes environnementales et surfaces

🧾 Durée d’engagement rigidePénalités si sortie anticipée

📋 Revente sous contrainteMoins de souplesse qu’un investissement libre

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Quelles sont les conditions pour le locataire ?

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• Être en dessous des plafonds de revenus fixés par zone,

• Utiliser le logement comme résidence principale,

• Ne pas être membre du foyer fiscal du propriétaire, sauf exceptions (parents/enfants possibles si hors foyer).

📌 Le respect de ces conditions est obligatoire pour conserver l’avantage fiscal.

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Quand commence la réduction d’impôt Pinel ?

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La réduction d’impôt débute :

• l’année de livraison du bien (ou d’achèvement des travaux),

• ou l’année de signature du bail, si elle intervient plus tard.

La réduction s’étale linéairement sur la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans).

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Qu’est-ce que le Pinel Plus (ou Super Pinel) ?

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Le Pinel+ est une version renforcée du Pinel, applicable depuis 2023, qui permet de conserver les taux pleins uniquement si le logement respecte :

• le niveau de performance énergétique RE2020,

• des critères de surface minimale (ex. : 28 m² pour un T1),

• des espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse…),

• une double exposition à partir du T3.

Sans ces conditions : les taux sont réduits à :

• 9 % sur 6 ans,

• 12 % sur 9 ans,

• 14 % sur 12 ans (jusqu’en 2024).

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Quelles sont les zones Pinel en 2025 ?

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Les zones Pinel sont les suivantes :

ZoneVilles concernées

A bisParis et petite couronne

AGrande couronne, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, Nice…

B1Villes de +250 000 habitants, DOM, Corse, agglos tendues

👉 Hors zone : pas d’éligibilité Pinel.