GFI / GFV

Les GFI (Groupements Forestiers d’Investissement) et les GFV (Groupements Fonciers Viticoles) sont des placements patrimoniaux à part : ils permettent d’investir dans des actifs réels et durables — les forêts ou les vignobles — tout en bénéficiant de niches fiscales attractives, notamment en matière d’impôt sur la fortune (IFI) et de transmission.

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Les GFI donnent accès à la propriété collective de massifs forestiers, gérés durablement. Ils répondent à une double logique : préservation du patrimoine naturel (grâce à une gestion forestière encadrée) et rentabilité sur le long terme, via l’exploitation du bois et la valorisation foncière. Les revenus sont modestes et irréguliers, mais l’intérêt principal réside dans les avantages fiscaux : exonération d’IFI à hauteur de 75 % de la valeur détenue, abattement de 75 % sur les droits de succession et de donation (jusqu’à 300 000 €), sous conditions de durée de détention.

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Les GFV, quant à eux, permettent d’acheter des parts de groupements détenant des vignes, souvent exploitées par des domaines viticoles réputés. En échange, les investisseurs perçoivent un loyer en nature (bouteilles de vin) ou en numéraire. Comme pour les GFI, les GFV ouvrent droit à des réductions de droits de succession ou donation (75 % d’abattement), et parfois à une exonération partielle d’IFI. C’est un placement de transmission intergénérationnelle, mais aussi un investissement de plaisir.

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Ces produits sont long terme par nature, peu liquides, et doivent être choisis pour leur dimension patrimoniale et culturelle, plus que pour leur rendement financier. Ils attirent souvent des investisseurs sensibles à la préservation du terroir ou du patrimoine environnemental, et s’intègrent bien dans des stratégies de diversification ou de préparation successorale.

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La gestion est assurée par des sociétés spécialisées (gestion forestière ou viticole), et les investissements sont mutualisés entre de nombreux porteurs. Le ticket d’entrée peut varier fortement selon les offres, allant de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

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Nos conseillers en gestion de patrimoine pourront vous guider.

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⚠️ Les pièges à éviter avec les GFI / GFV

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Bien que les GFI (Groupements Forestiers d’Investissement) et les GFV (Groupements Fonciers Viticoles) soient des placements patrimoniaux séduisants par leur ancrage dans le réel, leur fiscalité avantageuse et leur dimension culturelle ou écologique, ils ne sont pas sans risques. Plusieurs erreurs peuvent réduire fortement leur intérêt.

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Le premier piège est de croire qu’il s’agit de placements à rendement élevé. En réalité, les revenus générés par les forêts (exploitation du bois) ou les vignes (loyers, souvent perçus en bouteilles) sont généralement faibles, irréguliers et long-termistes. Il ne faut pas investir dans un GFI ou un GFV en espérant un flux de revenu immédiat ou garanti, mais plutôt pour des raisons de transmission, de diversification patrimoniale, ou de conviction environnementale ou culturelle.

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Un autre écueil fréquent est de sous-estimer l’illiquidité de ces produits. Les parts de GFI ou de GFV ne sont pas cotées en Bourse, et leur cession est difficile, encadrée et parfois soumise à l’agrément d’un comité de gestion. Il peut s’écouler plusieurs mois — voire plusieurs années — avant de pouvoir vendre ses parts, avec un prix de cession très incertain. Ces placements doivent donc être réservés à la part stable et non nécessairement mobilisable de votre patrimoine.

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Sur le plan fiscal, si les réductions de droits de succession ou d’IFI sont attractives (jusqu’à 75 % d’abattement), elles sont soumises à conditions : durée minimale de détention, engagement de gestion durable, parts non détenues dans un cadre professionnel… Une mauvaise structuration peut entraîner la remise en cause de ces avantages lors d’un contrôle fiscal.

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Il ne faut pas non plus négliger la qualité de la gestion. Tous les GFI et GFV ne se valent pas. La rentabilité et la pérennité du placement dépendent fortement de la compétence du gestionnaire forestier ou viticole, de la localisation des actifs (forêts accessibles, vignobles bien exposés, terroirs renommés), et de la structure des charges. Des frais élevés ou une mauvaise exploitation peuvent éroder la performance sur le long terme.

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Enfin, certains épargnants investissent dans ces produits pour leur dimension plaisir (bouteilles de vin, engagement écologique), sans réellement comprendre leur complexité juridique et patrimoniale. Il est important de se faire accompagner par un professionnel pour vérifier l’adéquation entre l’objectif poursuivi (transmission, défiscalisation, diversification) et le produit choisi.

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En résumé, les GFI et GFV sont des véhicules patrimoniaux de niche, puissants mais techniques. Bien sélectionnés, ils peuvent enrichir un patrimoine familial avec du sens et des avantages fiscaux. Mal choisis ou mal compris, ils peuvent se transformer en actifs illiquides, faiblement rentables et difficilement transmissibles.

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Notre cabinet en gestion de patrimoine pourra vous éviter les pièges.

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FAQ – GFV, GFI, GFF : Investissements fonciers et viticoles

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Qu'est-ce qu'un placement GFV ?

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Un GFV (Groupement Foncier Viticole) est un placement permettant d’acheter des parts de terres viticoles (vignes) en copropriété avec d’autres investisseurs.
🎯 L’objectif : soutenir le patrimoine viticole français tout en percevant des revenus (loyers, bouteilles) et en bénéficiant d’avantages fiscaux.
👉 L’exploitation est confiée à un vigneron, souvent par bail à long terme.

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Comment fonctionne un GFV ?

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1. L’investisseur achète des parts de groupement (souvent entre 5 000 € et 30 000 €),

2. Le GFV détient les terres viticoles, louées à un exploitant,

3. En contrepartie, l’investisseur perçoit :

   • un loyer annuel (souvent modeste),

   • ou une rétribution en bouteilles de vin,

4. À la revente, les plus-values sont possibles, mais non garanties.

💡 Le placement est peu liquide (durée conseillée : 8 à 15 ans), mais il bénéficie d’un abattement fiscal important sur l’IFI et les successions.

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Quelle est la différence entre un GFF, un GFI et un GFV ?

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TypeSignificationObjet principalProduitFiscalité attractive

GFVGroupement Foncier ViticoleVignoblesVins✅ IFI / succession

GFFGroupement Foncier ForestierForêtsBois✅ IFI / succession

GFIGroupement Forestier d’InvestissementForêts avec statut d’OPCBois✅ + Liquidité améliorée

🔎 Le GFI est une forme plus moderne et financièrement accessible du GFF, souvent commercialisé par des sociétés de gestion agréées AMF.

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Qu'est-ce que le GFI en finance ?

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Un GFI (Groupement Forestier d’Investissement) est un véhicule d’investissement collectif dans des massifs forestiers.

• Il permet à des investisseurs d’acheter des parts d’un portefeuille de forêts gérées durablement,

• Il est agréé par l’AMF,

• Il offre un abattement de 75 % sur l’assiette IFI (sous conditions),

• Il vise une rentabilité modeste mais stable (revenus issus de la coupe de bois).

💡 C’est une alternative écologique, patrimoniale et défiscalisante.